Glosario - Como Funciona Dalil - Real Estate Data Lab

🎯 1. Vision General

Dalil es una plataforma de inteligencia inmobiliaria para el mercado de Dubai. Combina datos de listings activos con transacciones reales del Dubai Land Department (DLD) para calcular el valor justo de propiedades y generar senales de inversion.

Que Problema Resuelve

En Dubai, los precios de venta/alquiler publicados son "asking prices" - lo que el vendedor quiere. Pero las transacciones reales (registradas en DLD) muestran lo que realmente se paga. Dalil cruza ambos datos para identificar:

Propiedades sobrevaloradas - Asking price muy por encima de transacciones reales
Oportunidades de inversion - Propiedades bajo precio de mercado
Tendencias de mercado - Zonas subiendo o bajando de precio

Flujo de Datos

PropertyFinder → Scraper → PropertyListing → Intelligence Service → Signals + Scores

DLD API → PropertyTransaction → Fair Value Calculation

📊 2. Fuentes de Datos

PropertyListing (Listings Activos)

Propiedades actualmente en venta o alquiler. Se obtienen de PropertyFinder via scraping.

Campo	Descripcion
`price`	Precio pedido (asking price) en AED
`purpose`	`for-sale` o `for-rent`
`bedrooms`	Numero de habitaciones (0 = Studio)
`area_sqft`	Area en pies cuadrados
`location`	Referencia a Location (zona)
`completion_status`	`ready` u `off-plan`
`furnished`	`furnished`, `unfurnished`, `partly`
`listed_date`	Fecha de publicacion
`signal`	Senal calculada (STRONG_BUY, BUY, etc.)
`investment_score`	Puntuacion 0-100

PropertyTransaction (Transacciones Reales)

Transacciones registradas en Dubai Land Department. Estos son precios reales pagados, no asking prices. Es nuestra fuente de verdad para calcular fair value.

Campo	Descripcion
`price`	Precio real de la transaccion en AED
`transaction_date`	Fecha de la transaccion
`purpose`	`for-sale` o `for-rent`
`location`	Zona donde ocurrio
`building_name`	Nombre del edificio
`bedrooms`	Numero de habitaciones
`area_sqft`	Area de la propiedad

Ejemplo Real

En Marina Gate Tower 1, un apartamento de 2 habitaciones se listo a AED 180,000/ano. Pero revisando transacciones de DLD, vemos que los ultimos 5 contratos de 2BR en ese edificio fueron: 155K, 160K, 158K, 162K, 155K. Mediana = AED 158,000.

Conclusion: El listing esta un 14% por encima del mercado real.

Location (Jerarquia de Zonas)

Dubai se organiza jerarquicamente. Cada location tiene un parent.

CITY: Dubai → COMMUNITY: Dubai Marina → SUBCOMMUNITY: Marina Gate → BUILDING: Marina Gate Tower 1

💰 3. Fair Value (Valor Justo)

El Fair Value es nuestra estimacion del precio real de mercado basado en transacciones. No es el asking price, sino lo que realmente se paga por propiedades similares.

Como se Calcula

1. Buscar transacciones en la misma LOCATION 2. Filtrar por mismo PURPOSE (rent/sale) 3. Filtrar por mismo BEDROOMS 4. Filtrar ultimos 180 dias 5. Calcular MEDIANA de precios Fair Value Range: - LOW: mediana * 0.90 (10% menos) - MEDIAN: mediana - HIGH: mediana * 1.10 (10% mas)

Por que mediana y no promedio? La mediana es mas robusta ante outliers. Si hay una transaccion atipica de 500K entre varias de 150K, el promedio se distorsiona pero la mediana no.

Fuentes de Fair Value (en orden de prioridad)

Prioridad	Fuente	Confianza
1	Transacciones en mismo edificio + mismo BR	Alta
2	Transacciones en misma subcommunity + mismo BR	Media-Alta
3	Transacciones en community padre + mismo BR	Media
4	Listings activos similares (fallback)	Baja

Ejemplo Completo

Caso: Apartamento en JBR

Listing: 2BR en Sadaf 4, JBR. Asking: AED 140,000/ano

Paso 1: Buscar transacciones de alquiler en Sadaf 4, 2BR, ultimos 6 meses
Resultado: 3 transacciones - 125K, 130K, 128K

Paso 2: Calcular mediana = 128,000 AED

Paso 3: Generar rango
- Low: 115,200 (128K * 0.90)
- Median: 128,000
- High: 140,800 (128K * 1.10)

Conclusion: El asking price de 140K esta justo en el limite alto. Es negociable hacia 128-130K.

🚦 4. Signals (Senales de Inversion)

Los Signals son recomendaciones de inversion basadas en multiples factores. Van mas alla del precio - consideran yield, momentum, riesgo, etc.

Tipos de Signal

Signal	Badge	Significado	Accion
`STRONG_BUY`	Comprar	Oportunidad excepcional. Precio muy bajo, buenos fundamentales.	Actuar rapido, hacer oferta
`BUY`	Buena Opcion	Buen deal. Precio bajo mercado con riesgo aceptable.	Considerar seriamente
`NEGOTIATE`	Negociar	Precio justo pero hay margen. Mercado equilibrado.	Negociar 5-10% descuento
`WAIT`	Esperar	Precio alto o condiciones desfavorables. Puede bajar.	Monitorear, no urgente
`AVOID`	Evitar	Sobreprecio significativo o alto riesgo.	Buscar alternativas

Factores que Afectan el Signal

1. Precio vs Fair Value (40%)

Cuanto esta el asking price por encima o debajo del valor justo calculado.

2. Rental Yield (20%)

Para compra: que retorno anual genera el alquiler vs precio de compra.

3. Momentum de Zona (15%)

La zona esta subiendo o bajando de precio en ultimos 30-90 dias.

4. Liquidez/Volumen (15%)

Cuantas transacciones hay en la zona. Mas volumen = mas facil vender/alquilar.

5. Dias en Mercado (10%)

Listings viejos (90+ dias) pueden indicar sobreprecio o problemas.

Ejemplo de Generacion de Signal

Analisis de Propiedad

Propiedad: 1BR en Marina Gate, asking 95K/ano
Fair Value: 88K (mediana de transacciones)
Diferencia: +8% sobre mercado

Factores adicionales:
- Zona con momentum positivo (+5% ultimos 30 dias)
- Alto volumen de transacciones (12/mes)
- Listing lleva 45 dias (moderado)

Signal: NEGOTIATE
Razon: Precio ligeramente alto pero zona en tendencia positiva. Negociar hacia 88-90K seria fair.

🎯 5. Deal Score (Puntuacion)

El Deal Score es una puntuacion de 0-100 que indica que tan buena es la oportunidad. Es un resumen numerico de multiples factores.

Rangos de Score

Rango	Visual	Interpretacion
70-100	85	Excelente. Oportunidad clara, precio bajo mercado.
40-69	55	Moderado. Precio justo, considerar negociacion.
0-39	25	Bajo. Sobreprecio o riesgo alto. Precaucion.

Formula de Calculo

Score base = 50 (neutral) 1. PRECIO vs FAIR VALUE (hasta +/- 40 puntos) - Mas de 20% bajo mercado: +40 - 10-20% bajo mercado: +30 - 0-10% bajo mercado: +20 - 0-10% sobre mercado: 0 - 10-20% sobre mercado: -15 - Mas de 20% sobre mercado: -30 2. SIGNAL SCORE boost (hasta +/- 10 puntos) - Ajuste basado en signal_score del modelo 3. CONFIDENCE adjustment - High confidence: sin cambio - Medium confidence: score * 0.95 - Low confidence: score * 0.85 4. DIAS EN MERCADO bonus - Menos de 7 dias: +5 (listing fresco) - Mas de 90 dias: +3 (potencial negociacion) FINAL = clamp(score, 0, 100)

📈 6. Confidence Level (Nivel de Confianza)

El Confidence Level indica que tan fiables son nuestros calculos. Depende principalmente de cuantas transacciones comparables tenemos.

Niveles

Nivel	Transacciones	Significado
HIGH	5+ transacciones	Datos solidos. Fair value muy confiable.
MEDIUM	3-4 transacciones	Datos razonables. Fair value aproximado.
LOW	1-2 transacciones	Pocos datos. Usar con precaucion.

Importante: Cuando confidence es LOW, el deal score se penaliza automaticamente (multiplicado por 0.85). Esto refleja la incertidumbre en nuestras estimaciones.

🏘️ 7. Comparables (Comps)

Los Comparables son transacciones similares que usamos como referencia. Son la base de todo el analisis de fair value.

Tipos de Comps

Building Comps (Mejor calidad)

Transacciones en el mismo edificio. Ideal porque comparten exactamente las mismas amenities, management, ubicacion.

Area Comps

Transacciones en la misma subcommunity/community. Util cuando no hay suficientes building comps.

Closest Comp

La transaccion mas reciente y similar. Sirve como punto de referencia inmediato.

Criterios de Comparabilidad

Criterio	Importancia	Tolerancia
Misma location	Critico	Exacto o parent
Mismo purpose (rent/sale)	Critico	Exacto
Mismo bedrooms	Alto	Exacto
Fecha reciente	Alto	Ultimos 180 dias
Property type	Medio	Similar
Area sqft	Medio	+/- 20%

📉 8. Metricas de Mercado

Days on Market (DOM)

Dias desde que se publico el listing. Indica demanda y pricing correcto.

DOM	Interpretacion
0-14 dias	Listing fresco. Posible alta demanda o buen precio.
15-45 dias	Normal. Tiempo tipico de mercado.
46-90 dias	Prolongado. Posible sobreprecio.
90+ dias	Stale. Probablemente sobrevalorado. Buen poder de negociacion.

Market Momentum

Compara ultimos 30 dias vs 30 dias anteriores para detectar tendencias.

Volume Momentum = (txns_ultimos_30d - txns_previos_30d) / txns_previos_30d * 100 Price Momentum = (avg_price_ultimos_30d - avg_price_previos_30d) / avg_price_previos_30d * 100 Ejemplo: - Ultimos 30 dias: 15 transacciones, avg 150K - Previos 30 dias: 12 transacciones, avg 145K - Volume Momentum: +25% - Price Momentum: +3.4% - Interpretacion: Zona en tendencia alcista

Inventory Pressure

Meses de inventario disponible. Indica si es mercado de compradores o vendedores.

Meses de Inventario = Listings Activos / (Transacciones ultimos 90 dias / 3) Interpretacion: - < 3 meses: LOW inventory = Mercado de vendedores (precios suben) - 3-6 meses: BALANCED = Mercado equilibrado - > 6 meses: HIGH inventory = Mercado de compradores (precios bajan)

Rental Yield (Para compra)

Retorno anual del alquiler vs precio de compra. Metrica clave para inversores.

Rental Yield = (Alquiler Anual Esperado / Precio de Compra) * 100 Ejemplo: - Apartamento en venta: AED 1,500,000 - Alquiler esperado: AED 90,000/ano - Yield = 90,000 / 1,500,000 * 100 = 6.0% Benchmarks Dubai: - < 5%: Bajo (zonas premium, menor retorno) - 5-7%: Normal - 7-9%: Bueno - > 9%: Excelente (verificar por que tan alto)

🔍 9. Filtros y Busqueda

Filtros Disponibles

Filtro	Valores	Descripcion
Purpose	`for-rent`, `for-sale`	Alquiler o compra
Bedrooms	0 (Studio), 1, 2, 3, 4, 5+	Numero de habitaciones
Price Range	Min - Max AED	Rango de precio
Property Type	Apartment, Villa, Townhouse, etc.	Tipo de propiedad
Furnished	furnished, unfurnished, partly	Estado de amueblado
Completion	ready, off-plan	Listo o en construccion
Occupancy	VAC (Vacant), TEN (Tenant)	Ocupado o vacio
Amenities	BA, GY, SP, SV, etc.	Caracteristicas especificas

Codigos de Amenities

Codigo	Amenity
BA	Balcon
MR	Maid Room
PG	Private Garden
PP	Private Pool
GY	Gimnasio
SP	Shared Pool
SV	Sea View
MV	Marina View
BKV	Burj Khalifa View
HFL	High Floor
PA	Pets Allowed
CP	Covered Parking
SC	Security 24h
VAC	Vacant (disponible)
TEN	Tenanted (alquilado)

⚙️ 10. Arquitectura Tecnica

Stack Tecnologico

Componente	Tecnologia
Backend	Django 5.x + Python 3.12
Database	PostgreSQL
Server	Gunicorn + Nginx
Frontend	Django Templates + Vanilla JS
Scraping	Management Commands

Modelos Principales

core/models.py: - Location # Jerarquia de zonas - PropertyListing # Listings activos (scrapeados) - PropertyTransaction # Transacciones DLD - Amenity # Caracteristicas (M2M con Listing) - ListingSignal # Senales calculadas por listing - MarketBenchmark # Benchmarks por zona - MicroMarket # Analisis de micro-mercados

Servicios Clave

ListingIntelligence

core/services/listing_intelligence.py
Calcula fair value, deal score, comps, confidence para cada listing.

Scraper PropertyFinder

core/management/commands/scrape_propertyfinder.py
Obtiene listings activos de PropertyFinder y los guarda en DB.

APIs

Endpoint	Descripcion
`GET /api/search/`	Busqueda de propiedades con filtros
`GET /api/properties/`	Lista de propiedades (legacy)
`GET /api/properties/{id}/`	Detalle de propiedad
`GET /api/locations/search/`	Autocomplete de zonas
`GET /api/stats/`	Estadisticas generales

URLs Principales

URL	Vista	Descripcion
`/`	Lab Dashboard	Dashboard principal con metricas
`/search/`	Property Search	Buscador estilo marketplace
`/properties/{id}/`	Property Detail	Detalle con analisis completo
`/trading/`	Trading View	Vista para traders/inversores
`/market/`	Market Explorer	Explorador de mercado
`/glossary/`	Glossary	Esta pagina

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